Z racji tego, że w moim ostatnim wpisie dotknąłem ledwo tematu wypowiadania umów najmu zawieranych na czas nieoznaczony, a jednocześnie w międzyczasie zetknąłem się z dość dużym zainteresowaniem tym tematem, postanowiłem pójść za ciosem. W jakich sytuacjach, jako Najemca, możesz wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony, jeżeli nie zamieściłeś w niej poprawnie skonstruowanej klauzuli wypowiedzeniowej. Zajmiemy się, dla uproszczenia, jedynie problemem najmu lokalu użytkowego.

Niestety, Najemca nie ma tu zbyt wielkiego pola do popisu… Po pierwsze, jeżeli lokal w chwili jego wydania Najemcy miał takie wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jego używanie, lub takie wady powstały później, a Wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, Najemca może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym (bez okresu wypowiedzenia). Najemca może też tak uczynić w razie, gdy takie wady usunąć się nie dadzą. Trzeba przy tym jednak pamiętać, iż jeżeli w chwili zawarcia umowy Najemca wiedział o tych wadach, a mimo to umowę zawarł, nie może jej w tym trybie wypowiedzieć, chyba, że… wady są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych. Bądźmy szczerzy – sytuacje takie nie zdarzają się często.

Po drugie, umowę najmu zawartą na czas oznaczony po upływie pewnego czasu jej obowiązywania  uważa się za zawartą na czas nieoznaczony – co umożliwia jej wypowiedzenie przez Najemcę nawet wtedy, gdy brak w umowie odpowiednio skonstruowanej klauzuli wypowiedzenia.  Szkoda tylko, że czas ten wynosi lat 10 od dnia zawarcia umowy, a w razie, gdy obie strony umowy są przedsiębiorcami - lat 30… Marne więc to pocieszenie dla Ciebie - Najemco lokalu.

Doszliśmy więc do wniosku, że niesamowicie ważna dla Najemcy  jest umiejętność konstruowania klauzuli wypowiedzeniaumowy najmu w razie, gdy ta zawierana ma być na czas oznaczony. W przeciwnym razie możesz wpakować się w obowiązek zapłaty czynszu przez dłuższy czas bez możliwości rozwiązania umowy, co może niestety negatywnie wpłynąć na Twoje plany biznesowe. Nie ma nic gorszego, niż bezsilność – zadbaj więc proszę przed podpisaniem umowy o swoje interesy.

Ślązak, Zapiór i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych