W momencie zawarcia przez inwestora i wykonawcę umowy o roboty budowlane pomiędzy stronami powstaje więź prawna – stosunek zobowiązaniowy, a w jego ramach powstają wzajemne prawa i obowiązki obu stron. Od tego momenty strony są więc związane umową i zobligowane do tego, aby dotrzymać jej postanowieniem (pacta sunt servanda). Co więc zrobić w wypadku, gdy inwestor nie jest zadowolony ze sposobu wykonywania umowy przez wykonawcę, lub – po prostu – chciałby, żeby obiekt został wzniesiony przez kogoś innego? Odpowiedź jest prosta – strony mogą w umowie zastrzec klauzulę przyznającą inwestorowi prawa do odstąpienia od niej.

Prawo inwestora do odstąpienia od umowy o roboty budowlane stanowi jego uprawnienie do złożenia wykonawcy oświadczenia woli, które spowoduje, że „umowa uznawana jest za niezawartą” (art. 395 § 2 zd. 1 k.c.). Łatwo więc spostrzec, że zasadniczo umowa rozwiązuje się z mocą wsteczną – a więc wszystkie skutki prawne, jakie wywarła, uznaje się od momentu skutecznego odstąpienia za niebyłe. Doprowadzić to może w skrajnych przypadkach do niekorzystnej dla obu stron umowy sytuacji, kiedy to wykonawca będzie miał obowiązek rozebrać część już wzniesionego obiektu, zwrócić inwestorowi całe otrzymane wynagrodzenie (jeżeli otrzymał np. już jakąś transzę) – a inwestorowi pozostanie pusty plac budowy.

Dopuszczalność umownego zastrzeżenia dla inwestora prawa do odstąpienia od umowy o roboty budowlane wynika z art. 395 § 1 zd. 1 k.c. Klauzula umieszczona w umowie przez strony będzie jednak nieważna, jeżeli nie ograniczą one jednocześnie możliwości złożenia oświadczenia o odstąpieniu terminem końcowym (np. „od umowy można odstąpić do 01.06.2014r.”). Należy jednak uważać, żeby termin końcowy nie był rażąco długi, bowiem sąd może uznać taką klauzulę za nieważną. Dobrze byłoby, gdyby strony określiły też formę oraz sposób złożenia oświadczenia o odstąpieniu (rekomenduje się skuteczną dowodowo formę pisemną z wysłaniem pisma listem poleconym za potwierdzeniem odbioru). Jak już wskazano wyżej, korzystniej dla stron będzie raczej zastrzec klauzulę odstąpienia, które wywrze skutek jedynie na przyszłość – wykonawca otrzyma wynagrodzenie za część prac, w zamian za co pozostawi obiekt w stanie takim, w jakim ten znajduje się na dzień wykonania prawa odstąpienia. Umożliwi to inwestorowi zaangażowanie innego wykonawcę w celu ukończenia obiektu.

Ślązak, Zapiór i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych