Ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 131, poz. 1075) wprowadziła rewolucyjne zmiany w Dziale II ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. (Dz. U. Nr 19, poz. 147). Pomimo ponad dwuletniego funkcjonowania nowych przepisów, trudno o jednoznaczną ocenę ich funkcjonowania w praktyce.

Na wstępie należy przypomnieć, iż hipoteka należy do tzw. praw rzeczowych zastawniczych. Ich funkcja polega na zabezpieczeniu wierzytelności w taki sposób, że możliwe będzie zaspokojenie wierzyciela z przedmiotu obciążonego. Fundamentalne znaczenie ma artykuł 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r., który zawiera definicję hipoteki i stanowi, że „w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości”. Mamy tu więc do czynienia ze skutkiem erga omnes – hipoteka niejako „podąża” za nieruchomością i jest skuteczna wobec każdoczesnego jej właściciela. Należy także wskazać, że zgodnie z pkt 2 i 3 cytowanego przepisu przedmiotem hipoteki (oprócz nieruchomości) może być użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczona hipoteką (subintabulat), część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólnym użytkowaniu wieczystym i spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Najważniejsze zmiany wprowadzone przez ustawę z dnia 26 czerwca 2009 r. przedstawić można w kilku punktach.

„Wchłonięcie” hipoteki kaucyjnej

W świetle nowych przepisów zniesiono dotychczasowy podział hipotek umownych na zwykłe i kaucyjne. Hipoteka kaucyjna, która funkcjonowała jako zabezpieczenie wierzytelności przyszłych, została „wchłonięta” przez konstrukcję hipoteki zwykłej. Obecnie można zabezpieczyć nią wierzytelności istniejące już w chwili dokonywania wpisu oraz mogące powstać w przyszłości (w tym warunkowe do wysokości oznaczonej kwoty). Ponadto, hipoteka zabezpiecza mieszczące się w jej sumie roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Jest to jedna ze zmian o charakterze systemowym, modyfikująca podstawy, na których przez wiele lat oparta była hipoteka.

Możliwość zabezpieczenia kilku wierzytelności jedną hipoteką

Nowy art. 68¹ ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. stanowi, iż hipoteka umowna może zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych, które przysługują temu samemu wierzycielowi. Należy wskazać, że mogą to być stosunki o różnej kwalifikacji prawnej. Wszystkie z nich muszą zostać wskazane w umowie o ustanowienie hipoteki.

Nowa konfiguracja podmiotowa

Swoiste novum w zakresie hipoteki stanowi także art. 68² omawianej ustawy. Wprowadza on możliwość zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom. Oznacza to wielość wierzycieli przy spełnieniu jednak pewnych dodatkowych warunków. Jednym z nich jest cel powstania wierzytelności – wszystkie muszą służyć sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, które określane jest w umowie o ustanowienie hipoteki. Wierzyciele powołują administratora hipoteki, którym może być jeden z wierzycieli lub osoba trzecia. Umowę o ustanowienie hipoteki zawiera administrator, wykonując jednocześnie prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. Administrator wpisuje się więc w konstrukcję tzw. zastępcy pośredniego, który działa w imieniu własnym, ale na rachunek innych osób (z obowiązkiem rozliczenia wobec nich). W księdze wieczystej jako wierzyciela hipotecznego wpisuje się właśnie administratora hipoteki. Ponadto, w razie wygaśnięcia umowy powołującej administratora hipoteki i niepowołania nowego każdy z wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem, może żądać podziału hipoteki.

Podmiana wierzytelności

W nowym stanie prawnym, w myśl art. 68³, możliwa jest tzw. podmiana wierzytelności. Mianowicie, zabezpieczoną wierzytelność można zastąpić inną wierzytelnością tego samego wierzyciela. Do takiej czynności stosuje się przepisy o zmianie treści hipoteki. Wierzyciel i dłużnik mogą dokonać zmiany bez zgody osób, którym przysługuje prawo z pierwszeństwem równym lub niższym, co jest kwestią dosyć kontrowersyjną. Na skutek umowy wierzyciela z dłużnikiem sytuacja tych osób może ulec diametralnemu pogorszeniu (w zależności od wysokości poszczególnych wierzytelności).

Rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym

W poprzednim stanie prawnym przez długi czas obowiązywała zasada „posuwania się hipotek naprzód”. W 2009 r. wprowadzono uprawnienie właściciela nieruchomości do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym w razie wygaśnięcia hipoteki (art. 101¹ ustawy) – nie dotyczy to naturalnie wygaśnięcia hipoteki w przypadku przeprowadzenia egzekucji. Właściciel nieruchomości może ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie za zgodą uprawnionego którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. Jeżeli hipoteka wygasła tylko częściowo, właściciel może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym w ograniczonym zakresie.

Podsumowanie

Omawiana nowelizacja osłabiła akcesoryjność i szczegółowość hipoteki, wprowadziła rewolucyjne zmiany do instytucji, która od wielu lat funkcjonowała na tych samych zasadach. Ratio legis ustawy nowelizującej było z pewnością dążenie do tego, by hipoteka była bardziej efektywnym, łatwiejszym i tańszym sposobem zabezpieczania wierzytelności. Czy tak będzie? Jak zawsze – pokaże praktyka.